Nos conseils

Comment devez-vous investir ?

La ville, choix primordial ?

Le logement doit se situer dans une ville avec une forte demande locative, beaucoup de dynamisme social et professionnel ainsi qu’une économie stable ou en progression. N’hésitez pas à étudier la ville : quel est son marché étudiant, y a-t-il du travail, quelles sont les perspectives d’avenir.
Il est très intéressant d’investir loin de chez soi. Imaginons le cas où la ville dans laquelle vous avez votre résidence principale devienne moins attrayante économiquement et que la population change sociologiquement. Vous risquez de perdre de l’argent car le prix de l’immobilier risque de chuter localement. Pour éviter de sinistrer la totalité de votre parc immobilier, éviter d’investir à un seul endroit. Soyez stratégique.
Il y a 50 ans, la question se posait peu. Il y avait une énorme inflation naturelle et une évolution du marché très positive. La population était aussi moins hétéroclite. Aujourd’hui, l’immobilier est une science. Investir n’est pas un gage de gain. Nous pouvons imaginer un parallèle avec le livret A : le livret A était à 8,5 % en 1981 et il est aujourd’hui à 0,75 % depuis le 1er Aout 2015. Il est donc complètement inutile de comparer une économie presque autonome et autarcique avec nos économies aujourd’hui globalisées.

Le quartier, très important ?

Regardez pour investir pinel dans les quartiers soit en réhabilitation, soit les quartiers attractifs. Fuyez les ZUP, les quartiers défavorisés, vous accroissez le risque de dégradation de votre investissement, les impayés et vous risquez de ne pas faire de plus-value. Si vous êtes prudent, voir très prudent, achetez dans les endroits chics et prisés. Certes, votre rendement locatif est moins important mais votre investissement prendra de la valeur. Il n’y a pas de jugement de valeur, nous sommes des investisseurs alors concentrons nous sur les chiffres.

Le promoteur, petit ou gros ?

Un promoteur, c’est avant tout une marque, des prestations et des garanties. Il faut toujours se renseigner sur les garanties ainsi que sur les prestations. Demandez le descriptif technique, les plans et le contrat de réservation type. De plus, gros promoteur est loin de vouloir dire mauvais promoteur. Ils sont plus souvent contrôlés par les organismes d’états. Soyez plus méfiant quand il s’agit de petits promoteurs débutants, on y trouve le meilleur comme le pire.

Avec qui devez vous investir ?

Faites obligatoirement appel à un professionnel. Il connait les intervenants et les promoteurs, le marché économique et les bons quartiers, il connaît les plafonds, les lois, les règles qui régissent votre fiscalité. Ne faites pas l’impasse sur un spécialiste de l’immobilier ou un gestionnaire de patrimoine.

Avez-vous un autre choix que la Loi Pinel ?

La loi Malraux :

Les conditions obligatoires :
  • Totalement rénover l’immeuble.
  • Réaliser tous les travaux en 3 ans maximum.
  • Louer nu les logements pour 9 ans minimum à un locataire qui y aura sa résidence principale.
  • Louer maximum 12 mois après la fin des travaux.
  • Il faut louer à une tierce personne.
Les avantages fiscaux de la loi Malraux :

Une Base de 100.000 € annuelle pour la réduction d’impôt sur 3 ans maximum.

  • 30 % pour les logements dans un secteur sauvegardé donc 30 000 € / an.
  • 22 % pour des logements dans une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain ou Paysager) donc 22 000 € / an.

La location en meublé non professionnel (LMNP) :

Les conditions obligatoires :
  • Des recettes inférieures ou égales à 23 000 €
  • De plus, elles représentent moins de 50% des revenus globaux
  • Location de 9 ans minimum (20 ans si vous avez récupéré la totalité de la TVA ou que vous le revendez en meublé et que la personne reprend le bail).
Les avantages de la LMNP :
  • Loyers non imposables si vous amortissez le bien.
  • Récupération de la TVA à 19,6 % et réduction Censi Bouvard à 11% (ou amortissement).
  • Vous confiez la gestion de votre immobilier à un exploitant.
  • Bail commercial de 9 à 12 ans FERME.
  • Des rendements de 4 à 5,5 % sur les loyers alors qu’ils sont de 2,5 à 4% sur de la location nue.

La location en meublé professionnel (LMP) :

Les conditions obligatoires :

Trois conditions doivent être remplies :

  • Inscription au registre du commerce des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel.
  • Recettes annuelles supérieures ou égales à 23 000 € / an.
  • Elles représentent au moins la moitié des revenus du foyer fiscal.
Les avantages de la LMP :
  • Les déficits fiscaux générés par les intérêts d’emprunt, les assurances liées à cet emprunt, les charges locatives, les taxes foncières sont imputables sur votre revenu global.
  • Exonération de la plus-value au-delà de la 5ème année si les recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 €.
  • Exonération de 2 ans de la taxe foncière.
  • Exonération possible de l’impôt sur la fortune.
  • Abattement de 75% lors de la transmission (décès) de la valeur des biens sous certaines conditions.

Grâce à notre simulation gratuite sur Pinel Strasbourg calculer la réduction et comprendre l’investissement pour bien investir en Pinel.

Découvrez tous les détails de la Loi Pinel ainsi que les dossiers et nos conseils pour bien réussir son investissement immobilier locatif.

Recevez Votre Guide

Illustré et réalisé par nos experts

face   google+   twitter   linkedin